管家王︳廁所天花冧石屎懷疑樓上滲水 租置公屋戶迷惘：要報房署定搵樓上？【拆解租置公屋維修程序】

租置公屋因涉及混合業權，管理及維修問題相對複雜，有居於租置公屋的長者，浴室天花近日出現石屎剝落，懷疑因樓上滲水所致，惟未知樓上屬租或屬買，故疑惑應通知房屋署抑或要自行處理，對於維修程序無從入手。

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一名網民在Facebook群組「家居維修交流平台」發帖求助，指家中長者居於一個租置公屋單位，而最近發現天花板石屎出現剝落。從照片所見，浴室天花板的白色油漆面層脹起裂開，露出底下的石屎，更有石屎塊剝落露出鋼筋。

事主懷疑石屎剝落或與樓上滲水有關，但因單位混合不同業權，未知房屋署會否介入處理，因此暫時不敢自行維修，

「唔知維修步驟係應該係點？ 應先報房署定搵樓上商討好？ 」

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網民：屬私人物業 房署不負責

網民對此紛紛提出意見，不少人都指出租置公屋出售後已屬私人物業，房署不會負責維修，建議要先向管理處報告，然後再調查成因，最終亦需要屋主自費維修。不過也有人指出，事主要先確認樓上單位的業權，假如樓上屬房委會出租單位並確認問題由該單位引起，則由當局負責維修。

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租置公屋維修 需先釐清業權

根據房委會的相關指引，若涉及天花滲水問題並懷疑滲水源頭源於上層住戶，受影響的住戶首先要釐清樓上的業權，並根據不同情況作出相應處理：

【懷疑滲水源頭是房委會出租單位】

可經管理公司要求房委會介入，房委會會引用租約權力，包括運用「屋邨管理扣分制」，要求該單位租戶合作，容許房委會代表及法團代表，進入該單位內調查。

【懷疑滲水源頭是私人業主單位】

可尋求管理公司或法團協助，與該單位住戶協商找出滲水原因，調查方式包括自行勘察，或者聘請建築專業人士進行詳細勘察。

另外，住戶也可向由食物環境衞生署及屋宇署組成的聯合辦事處尋求協助，甚或考慮自行尋求法律意見，決定是否向有關住戶提出民事訴訟，要求停止滲水滋擾及作出賠償。

屯門田景邨個案：樓上租樓下買 須4方協調工程

不過有過往個案顯示，在租置公屋混合業權底下，維修工程相當繁複。屯門區區議員梁灝文今年初曾在區議會的文件提及，曾接獲一名田景邨田裕樓高層租戶求助，指單位內喉管淤塞，並由他協助通報房屋署。不過田裕樓部分喉管去水部分設於下層單位之內，需派員進入下層單位維修及更換。

然而下層單位並非租戶，而是透過租置計劃購買單位的業主，故房署並不擁有下層單位業權。為進入下層單位以進行維修工作，房署按程序要先知會屋邨管理公司，再由管理公司聯絡下層業主協商配合工程，結果租戶要來回與房屋署、屋邨管理公司及下層業主四方交涉。

細分大廈/單位資產 拖慢工程進度

期間又發現維修過程涉及更換連接單位和大廈污水渠的零件，而主要污水渠屬於大廈資產，即由管理處負責，而房署則負責維修單位內的喉管。最終工程需要經過多個程序才得以完成，致嚴重拖慢進度。

梁灝文批評，該個案反映租置公屋混合業權帶來維修及管理問題，令程序及安排變得非常繁瑣、維修效率大受影響；另一方面，公屋租戶如並未購入單位，一般會認為維修及管理問題會由房署負責，而未料到涉及混合業權時引發的種種問題，問題發生時往往未能獲得相應協助。

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