家居漏水 ︳頂層戶天花滲漏冧石屎 滲水辦指樓上非單位拒絕受理

家居漏水問題難解決，立法會議員江玉歡在facebook專頁發文表示，近年法庭差不多每月也有與滲漏有關的案件，情況令人關注。她指上周到一個居屋屋苑視察幾個位於頂層的單位，幾個單位天花均出現嚴重石屎剝落，懷疑因為天台防水層出現問題，居民每天都害怕石屎從天花塌下。

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她指大廈多年前雖曾做大維修，但滲漏問題未能根治，居民亦曾嘗試與法團和管理公司了解，但未獲處理。居民曾向滲水辦事處求助，但對方以樓上並非個別單位，而是公用地方為由拒絕受理。她質疑若套用此理由，「滲水辦豈不是一定不能協助通常最受滲漏之苦的頂層單位」。

江玉歡指，滲漏問題最頭痛是舉證，要樓上單位合作並不容易，但法律上下層單位要承担舉證責任。她指新加坡及馬來西亞政府多年前已修改大厦管理法例，訂明在漏水事件，舉證責任在上層單位，即上層單位須證明漏水非由其單位導致，並指滲漏問題牽涉多個政府部門，如屋宇署、食環署和民政署，關注新一屆政府有何優化相關投訴機制和法律的計劃。

受影響單位存舉證責任

據港大法律及資訊科技研究中心設立的「家庭社區法網」指出，就涉及滲水事故的民事訴訟，原告人根據普通法就滲水滋擾事故提出民事訴訟時，必須證明：

所謂「認知」，可分為被告確實知悉事故（實質認知），及被告若有正常及合理地留意事件，理應知悉事故（推定認知）。原告人有舉證責任，在可能性的權衡下，證明滲漏源自被告的物業；被告人則不用證明滲漏源頭不在其單位，亦不用證明他沒有做成滋擾。

「家庭社區法網」指，只有確立被告人對滲漏有實質認知或推定認知，以及沒有在合理時間內採取補救行動，被告人才須賠償原告人；如鄰居延遲告知你的單位可能是滲水源頭，除非你對滲水有實質或推定認知，否則只有在他投訴後，你才有責任賠償滲水導致的損失。