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3種計息按揭大比拼

發佈時間: 2022/09/23

姊妹們,過去十多年,以銀行同業拆息計息的按揭,成為香港按揭市場的主流(簡稱H按)。無他,過去十多年,全球央行都採取「量寬」政策(主動向市場注入資金)刺激經濟,令到銀行「水浸」,同業之間的拆借利息超低(最低曾跌至0.1厘以下),以此息口來計算供樓利息,自然抵到爛。

但如果妳是資深的置業者,例如20年前已經開始置業,就應該知道,早年按揭計劃的主流是以最優惠貸款利率(Prime Rate,下稱P)計息的,最初期是P加一個百分比,後來變成P減一個百分比(變相減息)。但由於近年處於減息周期,令到P按的息口高於H按,因此,市場逐漸從P按轉去H按。

H按開始失去優勢

根據金管局的數據,現時市場97%的按揭都是H按,只有大約1%是P按。可以說,H按是雄霸了市場。但隨着熱錢逐步流走,市場銀根趨緊,拆息急升,H按開始失去優勢,甚至可能變成缺點(見附表)。

另一種計息按揭可能又再捲土重來,那就是定息按揭。過去十多年,香港都處於低息周期,而定息按揭所定的息,一般會較浮息按揭為高,所以不受市場歡迎,而銀行也很少推廣。

視乎自己負擔能力

不過,香港開始進入加息周期,而且,預計這個周期會延續一段時間,早前開始已有大型銀行推出一年期的定息按揭。我的姊妹Mimi因為結婚,所以計劃置業,銀行職員向她介紹定息按揭。於是,早前她來電問我有關資料。

「這一刻上會,我應該選定息按揭嗎?」

「這很視乎銀行給妳的定息時間和息率呢!」

「好像是一年期的,而息口暫時說不準,大約跟現在的H按『封頂息』相若。」

「嗯,明白了,我估計是2.5厘或2.75厘左右。暫時來說,不知道今次的加息周期會維持多久,只定一年也是可以的。」

「但不是定長一點更好嗎?令我有預算嘛!」

「這就視乎加息周期維持多久了,定息按揭的利率始終稍高。假設妳定息3年,息率2.75厘,但加息周期只維持兩年,稍後的浮息按揭低於2.75厘,妳便要整整3年都供2.75厘的『高息』。」

「嗯,明白了,但息口變化有時又很難預計,因為香港好像已經低息了十多年。」

「正是呢,因此,保持一定靈活性是好的。至於妳是否要選定息按揭,也取決於妳的供樓負擔能力。如果再加息會影響妳很多的話,就應該考慮定息,令自己供得安心嘛!」

「但如果只定一年,而一年後加息持續,到時再定息的話,息口會否高了?」

「有可能的,所以,最終取捨應該以自己的供樓能力為依歸最好。」

「明白!」

tong_lydia223@yahoo.com.au

(本欄逢周一、三、五刊登)

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心