加息及供應增 樓價易跌難升？

姊妹們，上日提到，如果妳只持有一個自住物業，而加息又不影響妳供款能力的話，即使樓價下跌，甚至變成負資產，對妳也沒有實質影響的。如果說有，可能就是帳面上的虧損和心理上的失落而已！

我跟年輕姊妹Mandy分享過負資產和銀行call loan的話題之後，她對於淪為負資產一族已經稍為釋懷，但她對樓市前景仍然有點疑惑。當然，沒有人想自己的身家大縮水，所以，她接着就問我對樓市前景的看法。

「如果妳問我對樓市前景的看法，我反而想先問妳，過去香港的樓市幾乎只升不跌，妳又認為如何？」

樓價與打工仔收入脫節

「嗯，我只感覺這是不太可能的，因為最終都會與我們的負擔能力脫節。」Mandy想了一想之後說。

「正是呢！所以，我想先指出一點，過去幾十年，本港樓價只下跌過兩次，一次是1998年的亞洲金融風暴，然後就是2003年的沙士。某程度上，這兩次下跌也可以看成是一次，因為2003年距離1998年只有5年。1998年的跌市，主要因為當時太多人炒樓，當樓價下跌一至兩成之後，沒能力的買家或炒家，只好不問價沽樓，才導致樓價急挫近5成。然後，2000年遇上科網股的泡沫爆破，樓價再跌，不久就是沙士了，那只可以說是向疲弱的樓市踩多一腳而已！自此之後，樓價就像脫韁野馬一樣只升不跌！」我告訴Mandy過去20多年香港的樓價走勢。

「妳說的年份我沒有太大印象，因為當時我的年紀小。到我長大了一點，我反而記得，2008年金融海嘯後，樓市也有回落的。」

「那次的跌幅不算大，大約只跌了大約半年，跌幅還不夠一成，之後樓價又回升，然後就升了十幾年。」

「是的，但指出這現象的目的是？」

「我想說明，過去的樓價是因為一些特定因素而持續上升，根本沒有調整過，而正如妳所說，樓價已經升至與一般打工仔的收入脫節，這是不健康的。」

「明白，那麼，妳認為後市仍要跌？」

「我的總看法是，未來香港的樓價應該可以回復較正常的走勢，即是有升有跌。只不過，因為過去累積的升幅過大，未來確實可能易跌難升，直至再找到一個平衡點為止。」

「那麼，我是買貴樓了？」

「但妳買樓自住，又有供款能力，即使買貴，也不至於買錯呢！」我調侃Mandy說。

移民潮未必會震散樓市

「樓價易跌難升，是因為加息，還是未來供應會增多？」

「兩者都有影響。過去幾年，有許多退休人士手持幾百萬退休金，放在銀行沒有回報，於是便買入磚頭收租。他們不是炒家，甚至可以一炮過付款，不用造按揭。由於過去幾年樓宇供應不足，這股力量入市，已可推動樓價向上。另外，一些父母為了協助子女置業，也願意替子女付首期，這些需求又再推動樓價上升。如果從另一個角度看，妳也不用太擔心樓價會暴瀉，因為今時今日，樓市沒有太多炒家，持貨者都有實力。除非經濟環境惡化，令到失業率上升，否則，樓價只會是有序地調整。」

「我突然想起，現在很多人移民，對樓價也有壓力？」

「會有一些，但對樓市又未必有致命影響，畢竟移民的人數不會多過留港的人數。另外，當然也要看有沒有內地人或其他地方的人來港工作。即是說，走了的人如果有其他人填補，便可抵銷移民人士沽樓的影響。」

「那我就稍為安心了！」

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（本欄逢周一、三、五刊登）