拆解樓價升值預期

上周劉華為團結基金填海造地宣傳片讀旁白引發公關災難，有趣的是湯先生何解「抽火水」救火？香港覓地建屋困難乃不爭事實，政府研究填海造地亦無可厚非，但選址涉及龐大利益，如捨易取難建空中樓閣，則浪費公帑。不過話說回來，為何吐露港選址討論突然銷聲匿迹？

近期香港「樓價升值預期」似有降溫迹象，部分原因跟現政府的土地房屋政策從供應着手有關。反觀上屆政府，政策過分側重維護金融體制穩健性，不斷提高市民「上車」門檻，以行政手段窒礙二手市場，不能真正解決市民居住問題。

除政策因素外，宏觀經濟因素對樓價升值預期也有重大影響。上期談到加息無礙樓價升值預期，經歷過90年代樓市狂潮的讀者們應有深刻體會，當年最優惠利率（P）高企，樓市依然暢旺，直至八萬五政策與亞洲金融風暴雙重夾擊，才令樓市崩塌。

過去10年樓價上升，主因跟各大國量化寬鬆有莫大關係，因此參考香港貨幣供應指標來判斷樓價趨勢較為直接。當中M3包含貨幣種類最廣，可用作主要參考指標，而相對狹義的M2與港元貨幣基礎則作輔助。如按現時數據分析，難斷言香港銀根緊絀，事實上美國加息0.25%，久未跟隨加息的香港銀行才把P上調0.125%，可見銀行資金充裕。

至於未來樓價走勢，還需看即將出爐的施政報告，及11月居屋攪珠後的樓市交投作判斷，不過無論走勢如何，大眾切記不宜把自住樓房用作投機炒賣。

（本欄逢周三刊登）