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林奮強
林奮強

盲目反拓地 漠視市民需求 3大弊病 致樓市陷困境

發佈時間: 2019/01/04

除夕日,土地供應專責小組(小組)公布「土地大辯論」最終報告。小組成員不辭勞苦做了1年多義工,幫助市民在充分資訊下作決定(make informed choices),為突破土地供應困局尋覓前路,值得社會致以衷心謝意!報告顯示︰(1)市民有明顯共識明白土地短缺嚴重,用盡各種方式增加供應刻不容緩;(2)政府估算未來30年土地需求4,800公頃屬嚴重低估,亦因此實際土地短缺遠高於官方預期的1,200公頃;及(3)香港需要土地儲備,因此政府必定要更有大志,努力造地!

冰封三尺非一日之寒。本港土地開發停頓15年,才陷入今天的缺地窘局,令全民受害。缺地令樓價高企,本港只有3分1家庭擁有私樓,能透過樓價升值分享經濟繁榮成果;「上車」成為「世襲」的特權,就算有高收入但沒有父母資助首期,置業永遠只是夢,絕不公義!按每平方公里已發展土地計,香港人口密度全球第3,僅次於孟買-雖然香港人均GDP是印度的近30倍,可謂貼最貴的錢,買最難受的痛!

缺地也令商業租金高企,打擊企業競爭力;租金貴還令本想落戶香港的企業捨港而去,也帶走年輕人就業機會。缺地亦直接衝擊民生︰香港對上一間大規模的綜合型公立醫院已是1999年落成的將軍澳醫院,令今天醫院長期「爆棚」。

議員誤導市民 拉布拖延為反而反

土地短缺的惡果,港人早已付了以萬億元計的民生及經濟學費,極可能是我們有史以來最昂貴的錯誤,無論如何也受夠了!若我們客觀、誠實、深切的總結教訓,便應痛定思痛,徹底改革,明白土地問題有如癌細胞,纏擾香港20載!我們不但要切除腫瘤,還要持續治療確保不再「復發」,否則我城再無翻身機會!

同時,筆者認為大辯論還揭示了香港3大系統性失敗︰(1)失敗的代議政制;(2)失敗的土地發展政策;及(3)失敗的官僚體系/程序。本文先詳談頭兩個。

失敗1︰政客無視事實反造地,代議政制失效。

小組報告顯示,85%受訪者支持或非常支持建立土地儲備,而市民所支持的選項,合計可提供土地供應平均達1,950公頃,高於1,200公頃的估算短缺。而不論維港以外近岸填海或東大嶼人工島,在電話調查中都得到近7成支持!

相比之下,堅持「香港根本不缺房屋、土地」、以「反對明日大嶼」為核心政綱的反對派議員比比皆是,靠似是而非的論據誤導市民。事實上,東大嶼都會的前期研究早於2014年提上財委會,卻被拉布「胎死腹中」。結果,我們要等到5年後,預計在本年才有機會拿到撥款!

本來,代議民主政體就是相信議員的分析能力,會了解政策詳情,代替市民議政。但如今議員一味把問題簡單化、口號化,甚麼大白象、官商勾結等對人不對事的陰謀論亂扯一通,只為搶佔道德高地。事實上,貼地一點分析,自會明白「魚與熊掌不可兼得」,沒有無痛的土地供應選項!

當明明有民意支持的項目都被拉倒,而政客也沒有做研究做功課,更往往透過司法覆核等手段阻撓造地,意味代議功能已不存在。

部分傳媒也有責任。借用新聞業界2018年關鍵詞"Newspaper In Name Only(NINO)",筆者認為也適用於香港-但不是指網上新聞排擠實體報紙,而是有害群之馬,往往立場先行,誤導多於報道,唯恐天下不亂地小題大做,完全沒有盡傳媒為大眾廣播客觀事實資訊的天職!

發展政策失誤 嚴重誤判土地供應

失敗2︰土地發展政策方向錯誤,30年缺地1.4萬公頃。

本欄於去年9月便指,政府估計的土地需求過分保守,切記不能以為「填夠」1,200公頃便可收工﹗由1985至2005年的20年間,香港每10年開發5,000至6,000公頃土地。更早年份數據從缺,但回想自70年代至2000年建成的9個新市鎮,可推想過去50年香港造地的運行產量(run rate)只會有多無少。但最近10年(2005至15年)卻只有400公頃!

相比之下,政府指未來30年供應目標為4,800公頃,即土地運行產量由每10年6,000公頃,大跌7成至每10年1,600公頃,怎麼都解釋不了。因為人口結構和社會經濟環境,都不可能在10多年間出現數以倍計的變化,1,600公頃相比常態需求6,000公頃,是近4倍的錯誤低估!若我們希望在10年內追回過去10年的落後,同時保持正常的土地產量(每10年6,000公頃),那10年間(2016至2026年)的需求便高達11,600公頃(6,000 x 2 - 400)!再往後20年(2026至2046年),極保守地假設需求減半,即每10年3,000(6,000 x 50%)公頃。按此粗略計算,30年的總土地需求至少達17,600公頃(11,600 + 3,000 + 3,000),是10個明日大嶼的規模!減去預計供應3,600公頃,短缺為14,000公頃,比政府估算多10倍以上!

明乎此理,便應明白土地供應是個「all hands on deck」(全體總動員)的危急情況,所有可行合理、尤其是短中期方案都應積極支持!仍抱着「棕地優先」、「一吋海也不能填」等教條式堅持的人,便好比眼見熊熊大火,本應是不由分說、百管齊下利用所有水源撲火,卻猶豫用鹹水或水喉水不夠乾淨,結果提議用蒸餾水一樣荒謬,脫離現實!

官僚主義僵化 不願犯錯寧不做事

失敗3︰沒有紀律、不自省、失效的官僚及程序。

報告揭示了20年的土地問題是香港社會和政府「完全系統失效」(total system failure),害苦了95%以上的港人!其中,理應科學化及準確地做需求預測、為社會及經濟作長遠計劃、執行基建、造地、建屋的公務員團體,以至政府內部程序均責無旁貸。本欄下次將詳細闡述官僚問題的失敗。

以上任何一項失敗,都可數以年計地拖慢造地建屋,更何況我們「三害齊發」!

1.本應監察政府的議員們,不單沒盡責了解事實及研究出更好的解決方案,還往往盡力將本來可行的方案拉倒;

2.良好的分析與預測系統,必須具備高準繩度以及「差異分析」(variance analysis),持續監測估算和實際結果的落差,找出原因,優化系統。可惜我們土地需求估算系統,顯然是「廢料進,廢品出」(garbage in, garbage out),錯得離譜!

3.政府官僚程序僵化,官員寧可少做少錯,把事情留給下一任接手(kick the can down the road),總之不在自己任內出事便算!難怪有社評贊成小組建議,拓地難度大,應由特首親自領軍督導,方有機會成事!

我們作為普通市民也有責任。因為我們容許議員、公務員、失敗的系統不斷害苦港人。小組報告把每個可行的選項,仔細研究、量化分析,還配以民意調查,我們必須除掉3害全面改革,香港才有望突破土地供應困局!

編輯︰陳展宏

美術︰陳超雄

撰文: 林奮強 HKGolden50 香港黃金五十 創辦人
欄名: 盛衰關鍵