領展 不一樣的房託

姊妹們，上日提到，領展（00823）可說是本港上市房託之中最威水的一家。如果大家於她上市時便買入（2005年11月25日上市，招股價10.3元），13年來累計升了6.7倍，比起很多股票都要威水！

這還不止！作為賺錢就必須派息的房託，理論上，股息回報才是主菜。早前我在本欄已經跟大家計過數，如果同樣在領展（前稱領匯）上市時就買入，每年收取股息，收到2015年為止，已經收回股價成本。

到去年底為止，連同去年所派的2018-19年度中期息（領展的年結日是3月31日），過去10多年累計已經收息19.046元（見附表）。還有一點更加難得，那就是，她是極少數上市公司能夠連年增加派息的。另一隻就是我經常推介的長江基建（01038）。

每年增加派息

能夠每年增加派息，對於退休人士十分重要，因為這樣就可以抗通脹。另外，如果股價又升，對早年買入的投資者來說，實質的股息回報就更高。

不過，這已經是往績了，買股票始終要看前景。那麼，一早買入了的，是否可以繼續持有？而未買入的，現在又是否可以買呢？

事實上，這兩日，領展的股價繼續升（見附圖），令到股息回報緩緩下跌至3.3%左右，似乎已經跌出「收息股」的行列了（股息率低於4%的，已不算及格的收息股）！

首先，我想先給大家一個概念，領展其實是一隻不一樣的房託。理論上，房託應該是保守的，管理人主要職責就是管理好所持的物業，穩妥地收取相關的租金便可。

10多年前當領展上市時，她主要持有本港大部分公屋或居屋的商場和停車場，而當時她的賣點是可以透過翻新和重組租戶組合，以提升租金回報。

作為股票的話，她有一個特點，那就是，她旗下的商場主要為當區居民提供日常生活必需品，即是說，這類商場的租金收入不太受經濟循環影響。從投資角度，即是領展的防守性會較高。

積極拓展版圖

不過，領展似乎不甘心做一家只固守原有資產的房託，過去10多年，領展的管理層非常進取，除了不斷翻新原有的商場之外，還投資本港的寫字樓物業（與其他發展商合資，購入地皮後自行興建，然後用來出租），又涉足內地的商業地產市場。

這還不止，對於部分回報不算吸引的本地公屋或居屋商場，她還會出售套利，然後再找尋其他投資機會。去年底，她就以120.1億元出售香港12項商場物業，她的股價近期節節上升，也是因為這次交易。

姊妹們，如果妳問我，領展的基本因素是否仍然強勁，我只可以說，她是不一樣的房託。管理層積極進取，不斷提升旗下的資產質素，但從另一個角度看，她的風險確實比過去高，一方面已經涉足寫字樓物業，又越洋參加內地的物業市場。

因此，雖然她仍是優質房託，但我們要更密切關注她的動向和經營情況，因為她的變數會比過去為大。當然，所謂變數，也可以是變好的。

至於已經持有的投資者，我認為可以繼續持有；未買入的，也可以趁她每次回落時收集，又或者以月供形式收集。如果作為收息股，佔比最好不要超過妳總股票資產的2成！

（本欄逢周一、三、五刊登）

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