樓價或難再大跌

最近有研究指出，港人要不吃不花費近21年才能上車，連續9年「榮登」全球樓價最難負擔城市。事實上，港樓不止貴、難負擔，樓價近年的升幅亦近乎冠絕全球。

國際清算銀行BIS定期統計全球61個國家/地區住宅樓宇價格的變化，從2010年到截至去年6月，全球樓價升得最多的地區是印度，樓價升了近兩倍（197%）；緊隨其後已經是香港，樓價升了逾1.7倍，成熟市場當中排第一。同期加拿大樓價升了64%，經常被形容為香港競爭對手的新加坡升了19%。

升得多自然要調整，自去年8月見頂後，反映二手樓價的中原城市領先指數已回落近1成。常說影響樓價有3大基本因素，經濟是其一，另外還有息口及供求。

本港經濟自去年首季見頂後，過去兩季都出現放緩。環球尤其內地經濟放緩，將導致外貿、零售數據短期內維持偏弱，香港經濟增速有機會從去年的3.2%放緩至2019年的2.5%左右，低於過去10年平均增長率。

不過，內部需求相對穩健，失業率不預期會顯著上升，全年或微升至3%水平。樓價與失業率一直呈極反向關係，因此，勞工市場維持偏緊，對樓市而言是好消息。另外，整體銀行體系資金仍相對充裕，加上美國或於年內結束加息周期，香港後續加息的迫切性並不高。

不過，2018年全年簽訂的樓宇買賣宗數只有約57,000，按年下跌約7%，需求有待改善。供應方面維持在高水平，未來3至4年的新增潛在供應達93,000個，至少一手市場供過於求的情況或已出現。因此，正反因素夾擊下，2019年樓價較大機會持平或錄得中單位數升幅。

撰文：陳曉蓉 中國建設銀行（亞洲）投資研究部副總裁兼投資策略師