不加息 樓市又再癲？

姊妹們，由於政府的宣傳攻勢厲害，過去一星期，市民大眾都在談論買醫保和儲錢退休可扣稅的話題。本來，3月底的時候，我跟姊妹Monica談到美國不再加息的啟示。

當時，初步提到股票的投資策略，結果，短短一星期多一點，恒生指數便由29000點左右，急升至30000點之上。上周五收報29909點，似乎在30000點關前，還有一點阻力。

不過，上周五美股又急升近270點，看形勢，港股應該可以企穩30000點之上，未來甚至有機會挑戰去年初33000點的歷史高位呢！

談過股市之後，Monica最關心的，其實是樓市的前景，因為她正在考慮置業呢！她擔心，美國不再加息，意味香港也不會加息，那麼，樓市可能會再癲，自己可能已經錯過了置業的時機！

二手樓價連升7周

「樓市自從去年8月中見頂回落之後，不知不覺間，已經在今年初回升了。去年底的時候，利息見頂的因素仍然未出現，樓市已經止跌回升，現在利息的走勢再度利好樓市，我相信，樓市又可能再試高位呢！」我告訴Monica。

兩個星期過去了，根據中原的樓價指數，幾個反映二手樓價走勢的指標已經連升7周，其中反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），短短兩個月間，已由不足170點升至逾180，收復之前跌浪的大部分失地，最新報180.16，按周升0.37%，與歷史高位僅相差約4.5%。

「香港的樓價走勢，主要取決於供應、息口和中資的取向。現在樓市供應仍然不足，雖然政府千方百計去增加土地供應，但很多計劃都是十分長遠的。更甚的是，為了提高樓宇供應的『效益』（多提供公營房屋，可以解決更多市民的住屋需要），政府還計劃調整公私營房屋的分配比例，即是本來用於興建私營房屋的Quota，也多撥一些給公營房屋，意味着私人樓宇的供應，在未來一段日子，不但不會增加，反而會減少。因此，在左袋撥右袋的情況下，樓價已經很難回落了，現在連息口也可能不再加，市民大眾置業時的顧慮也可以紓緩，樓市又怎不再升呢？」

「但妳說還有中資因素，到底是甚麼意思？」

「香港在過去的十幾年，樓市走勢呈反覆向上，跟中資其實有着密切的關係。我們所說的中資，包括了較宏觀的內地企業資金湧港投資物業市場，這些資金的投資對象比較分散，除了住宅，還包括寫字樓和商舖等。另外，當然還包括一些內地人士透過移民或家庭團聚等方式來港置業，但他們主要購買住宅物業。不過，自從政府推出了多項辣招遏抑『外資』的需求後，這方面因素對樓市的影響，我估計是互相抵銷了。」

年輕人有置業需求

「但香港仍然有剛性需求？」

「也許是的，因為目前香港的人口仍然保持，雖然出生率有下降趨勢，但新移民仍然增加，年輕人想建立自己小家庭的意慾有增無減，這都足以支持樓市！」Monica已經接近退休，手上有一筆錢，加上她的兒子正考慮結婚，因此她正在籌謀，到底是自己買一個物業收租，作為退休收入，還是協助兒子置業，解決他的住房問題。由此可見，無論從哪一個角度，樓市都仍然有很大需求！

「我明白妳關心息口和樓價的原因，若妳自己買樓，目的是投資，但若妳的兒子買樓，目的就是自住，兩者是不同的，考慮因素也有分別。但我覺得，妳倒不如將兩者二合為一吧，即是妳以投資的角度，買一個物業租給妳的兒子，要他交租給妳，在妳有生之年，就多一筆退休金，當妳百年歸老之後，物業就歸兒子所有，這就一舉兩得了！」我半開玩笑地說。

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（本欄逢周一、三、五刊登）