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唐德玲
唐德玲

不加息 樓市又再癲?

發佈時間: 2019/04/15

姊妹們,由於政府的宣傳攻勢厲害,過去一星期,市民大眾都在談論買醫保和儲錢退休可扣稅的話題。本來,3月底的時候,我跟姊妹Monica談到美國不再加息的啟示。

當時,初步提到股票的投資策略,結果,短短一星期多一點,恒生指數便由29000點左右,急升至30000點之上。上周五收報29909點,似乎在30000點關前,還有一點阻力。

不過,上周五美股又急升近270點,看形勢,港股應該可以企穩30000點之上,未來甚至有機會挑戰去年初33000點的歷史高位呢!

談過股市之後,Monica最關心的,其實是樓市的前景,因為她正在考慮置業呢!她擔心,美國不再加息,意味香港也不會加息,那麼,樓市可能會再癲,自己可能已經錯過了置業的時機!

二手樓價連升7周

「樓市自從去年8月中見頂回落之後,不知不覺間,已經在今年初回升了。去年底的時候,利息見頂的因素仍然未出現,樓市已經止跌回升,現在利息的走勢再度利好樓市,我相信,樓市又可能再試高位呢!」我告訴Monica。

兩個星期過去了,根據中原的樓價指數,幾個反映二手樓價走勢的指標已經連升7周,其中反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL),短短兩個月間,已由不足170點升至逾180,收復之前跌浪的大部分失地,最新報180.16,按周升0.37%,與歷史高位僅相差約4.5%。

「香港的樓價走勢,主要取決於供應、息口和中資的取向。現在樓市供應仍然不足,雖然政府千方百計去增加土地供應,但很多計劃都是十分長遠的。更甚的是,為了提高樓宇供應的『效益』(多提供公營房屋,可以解決更多市民的住屋需要),政府還計劃調整公私營房屋的分配比例,即是本來用於興建私營房屋的Quota,也多撥一些給公營房屋,意味着私人樓宇的供應,在未來一段日子,不但不會增加,反而會減少。因此,在左袋撥右袋的情況下,樓價已經很難回落了,現在連息口也可能不再加,市民大眾置業時的顧慮也可以紓緩,樓市又怎不再升呢?」

「但妳說還有中資因素,到底是甚麼意思?」

「香港在過去的十幾年,樓市走勢呈反覆向上,跟中資其實有着密切的關係。我們所說的中資,包括了較宏觀的內地企業資金湧港投資物業市場,這些資金的投資對象比較分散,除了住宅,還包括寫字樓和商舖等。另外,當然還包括一些內地人士透過移民或家庭團聚等方式來港置業,但他們主要購買住宅物業。不過,自從政府推出了多項辣招遏抑『外資』的需求後,這方面因素對樓市的影響,我估計是互相抵銷了。」

年輕人有置業需求

「但香港仍然有剛性需求?」

「也許是的,因為目前香港的人口仍然保持,雖然出生率有下降趨勢,但新移民仍然增加,年輕人想建立自己小家庭的意慾有增無減,這都足以支持樓市!」Monica已經接近退休,手上有一筆錢,加上她的兒子正考慮結婚,因此她正在籌謀,到底是自己買一個物業收租,作為退休收入,還是協助兒子置業,解決他的住房問題。由此可見,無論從哪一個角度,樓市都仍然有很大需求!

「我明白妳關心息口和樓價的原因,若妳自己買樓,目的是投資,但若妳的兒子買樓,目的就是自住,兩者是不同的,考慮因素也有分別。但我覺得,妳倒不如將兩者二合為一吧,即是妳以投資的角度,買一個物業租給妳的兒子,要他交租給妳,在妳有生之年,就多一筆退休金,當妳百年歸老之後,物業就歸兒子所有,這就一舉兩得了!」我半開玩笑地說。

tong_lydia223@yahoo.com.au

(本欄逢周一、三、五刊登)

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心