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謝紹榮
謝紹榮

樓奴與賭徒謬誤

發佈時間: 2019/11/06

上回在拆解「樓奴」一詞迷思時,是假設買入樓宇後樓價不變,那麼若果樓價變動又如何呢?事實上,不少已具備上車條件人士,他們只租不買的原因,大多跟害怕「高位接貨」有關。

但凡投資,必涉及「時機」,不過此常理未必適用於購置自住樓宇,皆因樓宇既是消費品又是資本品。大家可曾記得,城中富豪如超人、四叔,每當被傳媒問到現時是否適合置業時,他們例必提醒大家「量力而為」,並附上「自住」這條件。的而且確,購買自住樓宇不用太計較時機。

在政府以信用發行貨幣制度之下,只要國家經濟持續錄得增長,其一綫城市樓房價格,雖有短期波幅,惟長遠看漲。不少租戶其實也認同樓價長遠走勢向上,但總是害怕樓價出現短期調整。就此,思考點應是「預期樓價下跌速度」與「期間租金開支」之間的比較。

換句話說,假若樓價下滑速度愈慢,置業人士因等待而累計的租金開支便愈多,反之亦然。以30年樓按為例,假設每月租金與供樓支出相若,一年租金便是樓價的3.3%,倘若同期樓價下調少於3.3%,樓價跌幅便彌補不了期間租金之損失。

不過,最致命的還是樓價不跌反升。過去不少人因墮入「賭徒謬誤」(Gambler's Fallacy)這思考陷阱,結果由「夠首期」等到「無首期」。賭徒謬誤是指當事件沒有如預期般發生,當事人便會臆斷該事件於未來發生機會很大。更不幸的是,租金支出必定隨通脹而上升,最終一生收入都要被業主瓜分。

(本欄逢周三刊登)

撰文: 謝紹榮 跨國保險集團前亞洲區投資管理總監 本專欄推廣個人財務教育
欄名: 錢以載道