樓奴與賭徒謬誤

上回在拆解「樓奴」一詞迷思時，是假設買入樓宇後樓價不變，那麼若果樓價變動又如何呢？事實上，不少已具備上車條件人士，他們只租不買的原因，大多跟害怕「高位接貨」有關。

但凡投資，必涉及「時機」，不過此常理未必適用於購置自住樓宇，皆因樓宇既是消費品又是資本品。大家可曾記得，城中富豪如超人、四叔，每當被傳媒問到現時是否適合置業時，他們例必提醒大家「量力而為」，並附上「自住」這條件。的而且確，購買自住樓宇不用太計較時機。

在政府以信用發行貨幣制度之下，只要國家經濟持續錄得增長，其一綫城市樓房價格，雖有短期波幅，惟長遠看漲。不少租戶其實也認同樓價長遠走勢向上，但總是害怕樓價出現短期調整。就此，思考點應是「預期樓價下跌速度」與「期間租金開支」之間的比較。

換句話說，假若樓價下滑速度愈慢，置業人士因等待而累計的租金開支便愈多，反之亦然。以30年樓按為例，假設每月租金與供樓支出相若，一年租金便是樓價的3.3%，倘若同期樓價下調少於3.3%，樓價跌幅便彌補不了期間租金之損失。

不過，最致命的還是樓價不跌反升。過去不少人因墮入「賭徒謬誤」（Gambler's Fallacy）這思考陷阱，結果由「夠首期」等到「無首期」。賭徒謬誤是指當事件沒有如預期般發生，當事人便會臆斷該事件於未來發生機會很大。更不幸的是，租金支出必定隨通脹而上升，最終一生收入都要被業主瓜分。

（本欄逢周三刊登）