未來買樓回報仍高過股票？

姊妹們，上日提到，11月24日是恒指對外發布50年的日子。過去50年，恒指累升逾167倍，年度化複合增長達10.8%；相對美股道指的33倍，年度化複合增長約7.3%，明顯大幅跑贏。

但單計過去10年，恒指是跑輸道指的。過去10年，恒指約升18%，年度化複合增長低至不足1.7%，大幅跑輸目前仍處於大牛市、同期升幅達1.6倍的道指。談起投資股市，姊妹Linda最肉緊，因她一向認為買樓回報好過買股，當她知道過去10年，恒指升幅只有不足兩成，就馬上WhatsApp我大談她的「樓市論」。

股票價格透明 容易買賣

「我一早認為，香港地少人多，買樓投資的回報一定好過買股票。我記得，追踪香港中小型住宅樓價的中原城市領先指數CCL是在1997年7月發布的，當時指數定為100點。最近該指數大約報180點，比22年前升了八成。如以1997年同期恒指的16000點計，過去22年，恒指僅升六成半。」原來Linda心中有數。

「妳很心水清兼做足功課呢！雖然樓市升得高過股市，但也不是高很多呀！」我好像站在股市的一方跟Linda辯論。

「應該這樣說，如買股票，買中大幅跑贏大市的股票，回報當然會比樓市好，但這不容易呀！有幾多人能夠由騰訊（00700）上市揸到現在？但買樓就不同，過去10多年，只要妳肯入市，無論買哪一種單位，只要是住宅物業，都可獲得與大市相若的升幅。」Linda因在股市輸過錢，所以深明買股票的問題。

「我不敢否定妳的說法，一來股票數量多，質素參差，要買中好的股票，又要有耐性持有，談何容易。但我也曾告訴妳，買樓和買股票有幾個本質上的分別，令到買樓的回報高過股票？」

「我記得。第一點是股票的透明度高，無時無刻都可知道自己買的股票價格，可實時計到自己的賺蝕，賺了會有誘因沽出，所以一般不能揸太長久；相反，樓市透明度相對較低，買賣也不及股票方便，所以，我們有傾向長期持有，如果樓市反覆向上，我們就能夠賺得盡一點。還有，我們買樓一般會『造按』，就等於買股票造孖展，所以，我們的投資金額其實很大，賺的時候就會賺得更多！而且，股票是金融資產（Financial Assets），物業則是實物資產（Real Assets），有實用價值，就算價格下跌，也可自住或租出去，這一點正解釋了為甚麼大多數人都較願意長期持有物業。另外，正因為物業是實物資產，每個都不一樣（heterogeneous），潛在買家較少，而買賣過程又較繁複，不是妳想賣就能馬上賣出，所以，這又解釋了物業會較易令人長期持有的原因！還有一點是，由於物業單位是『獨一無二』的，因此，某個單位的成交價格不能完全代表另一個單位的價格，但股票則不同，只要是同一隻股票，我手上的和妳手上的都是一模一樣的，所以較易撮合成交。當然，近10年樓市好像只升不跌，最終也是因為求過於供。」

樓宇具實用價值 可租可住

「觀念正確，不過，未來是否如此，我也不敢確定，因過去10幾年，有不少中資（或內地人，或已有身份證的內地人）參與了香港的樓市，令需求大增，這趨勢直到幾年前的『辣招』才收斂。至於供應方面，政府已設法增加土地供應，也會加快興建公營房屋，未來樓價能否保持過去的升勢，真的很難預料。」

「我仍是有信心的！」Linda給我一個「加油」的表情符號。

（本欄逢周一、三、五刊登）

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