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唐德玲
唐德玲

未來買樓回報仍高過股票?

發佈時間: 2019/12/04

姊妹們,上日提到,11月24日是恒指對外發布50年的日子。過去50年,恒指累升逾167倍,年度化複合增長達10.8%;相對美股道指的33倍,年度化複合增長約7.3%,明顯大幅跑贏。

但單計過去10年,恒指是跑輸道指的。過去10年,恒指約升18%,年度化複合增長低至不足1.7%,大幅跑輸目前仍處於大牛市、同期升幅達1.6倍的道指。談起投資股市,姊妹Linda最肉緊,因她一向認為買樓回報好過買股,當她知道過去10年,恒指升幅只有不足兩成,就馬上WhatsApp我大談她的「樓市論」。

股票價格透明 容易買賣

「我一早認為,香港地少人多,買樓投資的回報一定好過買股票。我記得,追踪香港中小型住宅樓價的中原城市領先指數CCL是在1997年7月發布的,當時指數定為100點。最近該指數大約報180點,比22年前升了八成。如以1997年同期恒指的16000點計,過去22年,恒指僅升六成半。」原來Linda心中有數。

「妳很心水清兼做足功課呢!雖然樓市升得高過股市,但也不是高很多呀!」我好像站在股市的一方跟Linda辯論。

「應該這樣說,如買股票,買中大幅跑贏大市的股票,回報當然會比樓市好,但這不容易呀!有幾多人能夠由騰訊(00700)上市揸到現在?但買樓就不同,過去10多年,只要妳肯入市,無論買哪一種單位,只要是住宅物業,都可獲得與大市相若的升幅。」Linda因在股市輸過錢,所以深明買股票的問題。

「我不敢否定妳的說法,一來股票數量多,質素參差,要買中好的股票,又要有耐性持有,談何容易。但我也曾告訴妳,買樓和買股票有幾個本質上的分別,令到買樓的回報高過股票?」

「我記得。第一點是股票的透明度高,無時無刻都可知道自己買的股票價格,可實時計到自己的賺蝕,賺了會有誘因沽出,所以一般不能揸太長久;相反,樓市透明度相對較低,買賣也不及股票方便,所以,我們有傾向長期持有,如果樓市反覆向上,我們就能夠賺得盡一點。還有,我們買樓一般會『造按』,就等於買股票造孖展,所以,我們的投資金額其實很大,賺的時候就會賺得更多!而且,股票是金融資產(Financial Assets),物業則是實物資產(Real Assets),有實用價值,就算價格下跌,也可自住或租出去,這一點正解釋了為甚麼大多數人都較願意長期持有物業。另外,正因為物業是實物資產,每個都不一樣(heterogeneous),潛在買家較少,而買賣過程又較繁複,不是妳想賣就能馬上賣出,所以,這又解釋了物業會較易令人長期持有的原因!還有一點是,由於物業單位是『獨一無二』的,因此,某個單位的成交價格不能完全代表另一個單位的價格,但股票則不同,只要是同一隻股票,我手上的和妳手上的都是一模一樣的,所以較易撮合成交。當然,近10年樓市好像只升不跌,最終也是因為求過於供。」

樓宇具實用價值 可租可住

「觀念正確,不過,未來是否如此,我也不敢確定,因過去10幾年,有不少中資(或內地人,或已有身份證的內地人)參與了香港的樓市,令需求大增,這趨勢直到幾年前的『辣招』才收斂。至於供應方面,政府已設法增加土地供應,也會加快興建公營房屋,未來樓價能否保持過去的升勢,真的很難預料。」

「我仍是有信心的!」Linda給我一個「加油」的表情符號。

(本欄逢周一、三、五刊登)

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撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心