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唐德玲
唐德玲

香港樓市長升之謎

發佈時間: 2021/07/21

香港樓市長升之謎

姊妹們,如果將香港的樓市比喻為股票,它肯定非股王莫屬,即是有買貴、無買錯!這個說法過去主要應用在股票身上,但其實,應用在樓市身上可能更貼切。

過去30年,香港的樓市升多跌少,最大跌幅的兩段時期是1997年亞洲金融風暴之後,其次就是2003年沙士那段時期。事實上,那幾年可算是過去幾十年間,香港樓市最低潮的兩個時期了,其餘時間或許也有一些跌幅,但幅度十分溫和,只可以視之為短暫的調整。

過去30年只有兩個低潮

亞洲金融風暴那次,樓價跌幅超過5成,可謂十分嚇人,因為當時樓市炒風熾熱,入市的大部分都是業餘炒家,根本沒有足夠實力應付逆境。當樓市逆轉,他們便無險可守,被迫不問價地拋售,導致骨牌效應,「負資產」就是當時十分流行的一句說話。但負資產年代大抵也只在該幾年間出現過。

至於沙士的時候,某程度是承接亞洲金融風暴之後的跌勢,加上該疫症是史無前例的,普羅大眾都十分擔心,也不敢和不願意去睇樓,令到交投疏落,樓價自然一浪低於一浪。

不過,除了這兩個「非常時期」之外,樓市總是不斷上升,差別只是升得急還是升得慢。如果套用內地的術語,可以說成「差別只是瘋樓還是慢樓」。

本以為,去年爆發的新冠疫情,可以令香港樓市出現歷來第3次大跌市。誰不知,正如我在上日的文章中指出,我的姊妹Wendy只是忍耐了幾個月,最後也能以高於最初的叫價,賣出她的自住物業移民去了。

因此,過去30年,基本上妳敢買樓就一定賺錢,而且賺幅相當驚人。香港樓市也造就了不少富翁,但同一時間,也導致香港的貧富懸殊愈趨嚴重,因為妳不買樓,就注定身家縮水;妳願意或夠膽買樓,就注定發達。

退一步,即使遇上少有的跌市,如果妳有實力,就算樓價跌了,也可以放租,至少可以賺到一筆現金流,又或者找人替妳供樓,只要「捱」2、3年,妳肯定可以翻身。

低息及內地資金為推手

也因此,我知道,很多姊妹都十分喜歡買樓,當第一次在樓市中賺到錢之後,下次也會心思思想再買另一層樓。當然,地產代理在旁推波助瀾是少不免的。但說穿了,這其實也是一種情意結,因為買磚頭始終看得到實物,必要時也可以用來住。

姊妹們,正如我在本欄多次強調,過去幾十年,香港樓市的最大問題不是供應不足,而是息口太低,令到一大批手上有一筆資金的退休或有實力人士,將資金推向物業市場。更甚的是,有不少父母千方百計協助子女置業,這些「突如其來」的需求,正是樓市不斷升溫的最根本原因。

當然,另一邊廂,內地資金也是推動本港樓價向上的另一原因。我指的內地資金,包括以投資性質買入香港物業者,他們的目的只是投資,因此,主要對象還是豪宅和寫字樓物業。

除此之外,一些俗稱「新香港人」的內地人,也在過去十多年,透過不同途徑來了香港,他們以香港為家,所以是有需要置業。這兩股勢力在未來會如何影響香港的樓價,我們還須拭目以待。

(本欄逢周一、三、五刊登)

tong_lydia223@yahoo.com.au

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心