3條紅綫 困擾恒大

過去一星期，市場上充斥中國恒大（03333）的負面新聞，導因是內地廣發銀行凍結了恒大在江蘇省宜興市一家附屬公司的銀行帳戶，這個舉動令人對恒大的財政情況再度產生疑慮。

想不到的是，一石激起千重浪，今次更牽連了香港的置業者。話說恒大在香港有3個發展中物業，當中一個已經交樓，另外兩個仍處於樓花期，部分銀行因應恒大的最新情況，暫時不接受該等物業的樓花按揭申請，令部分買家無法上會。

部分港銀 停造恒大樓花按揭

當然，這一連串事件，對恒大股價影響至深。但我查看恒大的股價圖（見附圖），其實，恒大股價自今年初起已經轉弱，而單是今個星期首3日，恒大股價便大跌26%，明顯是因為今次事件；到昨日才顯著反彈7.9%，但累計今年仍下跌約47%。

我的姊妹Kammy過去也有買過內房股，整體上都賺到錢，所以，她一直有留意幾隻大型內房股的走勢，但對於恒大，她則從未沾手過。

「恒大是否很高風險的內房股？我一直都不敢沾手，但今次事件如果可以解決，她也有力大反擊？」看到恒大近日的股價走勢，Kammy雖然擔心，但也有少許冒險的想法。

「妳想買恒大？」

「不排除，因為內房股波幅很大，有時真的很好炒。」

「是的，即使是大型內房，股價波幅也十分厲害，從投機角度，確實很好炒，但我勸妳還是要小心謹慎。」

「我都明白，但今次恒大是否很危險？我知道，她一直都是高槓桿的內房公司，但她的賣樓情況一向都不差呀，甚至是營業額最大的內房商，只要貨如輪轉就沒有問題了！」

「是的，但妳聽過『3條紅綫』的要求嗎？」

「聽是聽過，但具體不知道是甚麼，不如趁機解釋一下給我知吧！妳的意思是，今次恒大是受『3條紅綫』影響？」

增大融資前 須符合3項規定

「這樣說吧！首先，中央政府現時對企業的監控，主要是以控負債和降槓桿為主軸。去年中，中央更提出內地房企在增大融資前要符合3項規定，市場俗稱『3條紅綫』。」

「嗯，是甚麼規定？」

「首先，在扣除買家的預付款項後，房企的資產負債率不得大於70%；二是，房企的淨負債比率不得超過100%；第三是，房企的手頭現金要高於短期負債的一倍。」

「資產負債率和淨負債率有甚麼分別？」

「顧名思義，資產負債率是資產和負債的關係，即是說，在房企的總資產中，有多少比率是借回來的。如果資產負債率70%，即是有7成資產是借回來的。這是用來衡量企業整體負債水平和往後舉債能力的重要指標。而淨負債比率，是股東權益和負債的關係，主要衡量企業的整體償債能力。如果不超過100%，即是企業可以透過股東資金和累積所賺的錢去償債（不用變賣資產），高於就是不夠錢還債。」

「那麼，手頭現金高於短期負債的一倍，就是衡量企業償還短期債務的能力？」

「聰明！超過一倍，即是有能力全數償還即將到期的債務，低於的話就是連短期債務也不夠錢還了。」

「那麼，恒大是否觸碰了『3條紅綫』？」

「回應妳之前，我要補充一下為甚麼是『紅』綫。原來，監管機構將能夠通過上述3項『壓力測試』的房企列為綠色類別，違反一項或只有兩項達標就列為黃色類別，違反兩項或只有一項達標就列為橙色類別，而3項都違反或不達標者，就列為紅色類別！」

「原來如此，那麼恒大是紅色類別？如是，對她又有甚麼影響？」（待續）

（本欄逢周一、三、五刊登）

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