【聲明】港生活網站並無進行電話推廣活動

林嘉麒
林嘉麒

內房「魷魚遊戲」 倖存者可笑到最後?

發佈時間: 2021/10/15

內房「魷魚遊戲」 倖存者可笑到最後?

韓國神劇《魷魚遊戲》風靡全球,Netflix股價逆市下創新高。此劇以一場殘忍的生存遊戲作為主綫,參賽者在欠下巨債的情況下以生命作最後賭注,當中對人性的剖析,獲得了全世界觀眾的共鳴。同樣,內地房地產行業以高轉送、高槓桿的模式營運,導致債台高築,負債纍纍的房企早於1年前已參加了「魷魚遊戲」。去年中央為收緊內房融資,設立了「3條紅綫」,包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於1倍。要逃離這場「遊戲」,內房要努力離開紅綫範圍外,但同時資本市場亦收緊了對房企的融資,基本上可逃過一劫的房企不多。

累支持者蝕大錢

遊戲開始,短時間內已淘汰了華夏幸福、泰禾集團、藍光發展及陽光100(02608),近期有中國恒大(03333)、新力控股(02103)及花樣年(01777)等,這些房企均有不同程度的經營遭遇和債務危機。過去的支持者亦損手爛腳,停牌前市值55億元的華置(00127)帳面暫蝕13.8億元。投資失利亦涉及外國,外電報道,韓國公共養老基金國民年金公團(NPS)因投資恒大股票可能虧損350萬美元,估計到年底,或明年公布年報前,醜婦終需見家翁。

評級機構惠譽指,債務危機將擴展到「高息50」企業。惠譽指出,「企業債高息50」中,以未償還境外債券規模排序,首14大高負債企業全屬內房企業,恒大最高,其次為佳兆業(01638)的116億美元,及後是融創中國(01918)的77.6億美元,要留意這裏指的是境外債,還未包括其他融資工具及銀貸等。惠譽亦提及「高息50」企業於第4季到期債券規模將有26億美元,而明年到期的更高達282億美元。近期花樣年已被惠譽將長期外幣發行人評級降至「限制性違約(RD)」,僅較「違約(D)」高一級。儘管花樣年阿仔彩生活(01778)為母賣資產,但似乎為時已晚。

事實上,愈近年尾,資金壓力更見緊張。剛過去的內房「金九月」銷情慘淡,已公布的9月份銷售金融按年大跌1成至3成不等,資金回籠大失預算下,估計房企要用盡方法自救。近期有富力(02777)老闆賣物管公司再貸款予集團,又有佳兆業將旗下物管佳兆業美好(02168)抵押,用20億價值股份借9.36億元。估計短期內,由於賣樓慢,融資周轉困難了,房企違約可能性增加,個別內房財務能力被削弱下,新一輪下調評級潮終會發生。

「魷魚遊戲」很簡單,內房營運模式亦一樣,買地、起樓、賣樓、再起樓,以錢賺錢,奈何房企老闆冒着高負債的危險參加了一場兒童遊戲。頭號人物恒大是劇中101號張德秀,恒大的債務規模最大,曾被市場人士認為大到不能倒,不過短中長年期債價跌至20元水平,已反映其「死亡」狀態。「死亡」指標有數值參考,屢傳救不了的花樣年、富力等債價暴跌亦反映了情況,債價被斬半。遊戲主腦人001號吳一男,早已給了1年時間「大家」反省檢討,諺語有云「走得快好世界,走得摩無鼻哥」,現在也是咎由自取。

將以低利潤發展

值得留意的是,男主角456號成奇勳,就算生存到最後,勝出遊戲也生不如死,為何?經過一輪殘酷殺戮後,恐怕未來內房行業已五勞七傷。違約大大降低房企債券評級,未來銀行貸款亦只會緊不會鬆。融資成本大漲,國家政策整體是低房價,倖存的房企只會以低利潤發展。不過,山大斬埋有柴,有財力的內房仍可看高一綫。

(原文刊於10月6日《經濟通》)

撰文: 林嘉麒 新城晉峰資產管理董事
欄名: 拆局麒想