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唐德玲
唐德玲

小心「負資產」重臨……

發佈時間: 2022/07/27

小心「負資產」重臨……

姊妹們,上日提到,息魔真的愈行愈近了,當明日早上(美國時間星期三)美國聯儲局議息之後,相信又會再加息四分三厘。美國對上一次的加息周期是2015年開始的,但香港基本上沒有跟隨(只加過一次八分一厘息),因為當時資金沒有流走。

原因是,那次美國加息的幅度和速度都十分緩慢,基本上是循序漸進的(用3年時間加息2.5厘),但今次的情況完全不同,因為通脹急升,所以加息的速度十分迅猛。也因此,今次香港有大量資金流走去美元套息。我幾乎可以肯定,今次香港必將進入加息周期,過去超低息的環境將會離我們而去。

事實上,如果以HIBOR(銀行同業拆息)作為樓按計息基準的姊妹們,應該像我一樣,已經率先感受到加息壓力,因為HIBOR是不用人為地去加息的,只要市場資金緊絀,HIBOR的息口便會即時上升。

我們現在所說的加息,貸款方面主要指最優惠貸款利率(Prime Rate)和紅簿仔的存款利息,這都需要人為地去加,所以是滯後的。

按揭供款急升 息魔殺到

正如我所說,今年以來,我的按揭供款已經增加了一成,這個數目還可能會再上升。我擔心,最終我的供款負擔可能比去年增加至少兩成。對於收支鬆動的姊妹們來說,這個或許仍不是問題,但對於每月收支已經「掹掹緊」的姊妹來說,按揭供款在短時間內上升兩成,絕對是有影響的。

我一直以來都擔心,過去十幾年,我們太習慣於超低息的經濟環境,大家對於低息的樓按,都認定是理所當然的,因此忽略了「息魔」的殺傷力。

我們年長一輩的,就經歷過供樓利息逾十厘的日子,那種壓力不可謂不小。當每月樓按供款佔我們的每月開支一半或以上時,妳就會感受到,每月扣除所有必要開支之後,便再沒有餘錢可用的壓力。

還有一個名詞大家可能已經淡忘了,那就是「負資產」。這個名詞在1997年之後的幾年經常聽到,因為97年是香港樓價的一個高峰期,但隨着亞洲金融風暴,港元被狙擊,之後又發生沙士,令到樓價從高位急跌五成以上。當時就出現很多負資產個案。

樓價跌 可能重現負資產

簡單來說,由於我們置業都不是一次過付清樓價,而是造按揭的,當時的首期供款有些更低至5%,正常都只是兩成左右(現在正常是三成),即是說,只要樓價跌兩成,甚至5%,即是沽出物業,妳也要抬錢去還差價給銀行,這就是所謂的負資產,也即是所謂的「資不抵債」。

過去十多年,「負資產」幾乎已經絕迹,一來因為樓價都是持續攀升;二來,隨着時間過去,供款愈來愈多,即使樓價輕微下跌,也不會出現太多負資產情況。

對個人來說,負資產有甚麼問題?其實可以很大的,因為萬一妳的工作出現問題,又或者失業,沒有了收入,也就沒有能力供樓。但如果不是負資產的話,大不了就沽出物業,還可以套取已升值的樓價,以解燃眉之急。

但如果這時是負資產的話,即是妳即使想「甩咗層樓」,一了百了,妳仍然要抬錢去「贖身」。如果不夠錢,就根本「動彈不得」(畀層樓綁住)。即使夠,也絕對影響妳的現金流。

過去幾年,樓價持續攀升,但到了今年,在種種因素打擊下,樓價開始下跌了,小部分去年底或今年初入市的個案,已經出現負資產,但現在的樓價可能只跌了幾個巴仙,但如果有超過一成或以上的跌幅,負資產的情況就會變得普遍。

但從另一個角度看,樓價終於調整了,對於未上車的年輕人來說,又是否一個機會呢?下次再談。

tong_lydia223@yahoo.com.au

(本欄逢周一、三、五刊登)

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心