小心「負資產」重臨……

姊妹們，上日提到，息魔真的愈行愈近了，當明日早上（美國時間星期三）美國聯儲局議息之後，相信又會再加息四分三厘。美國對上一次的加息周期是2015年開始的，但香港基本上沒有跟隨（只加過一次八分一厘息），因為當時資金沒有流走。

原因是，那次美國加息的幅度和速度都十分緩慢，基本上是循序漸進的（用3年時間加息2.5厘），但今次的情況完全不同，因為通脹急升，所以加息的速度十分迅猛。也因此，今次香港有大量資金流走去美元套息。我幾乎可以肯定，今次香港必將進入加息周期，過去超低息的環境將會離我們而去。

事實上，如果以HIBOR（銀行同業拆息）作為樓按計息基準的姊妹們，應該像我一樣，已經率先感受到加息壓力，因為HIBOR是不用人為地去加息的，只要市場資金緊絀，HIBOR的息口便會即時上升。

我們現在所說的加息，貸款方面主要指最優惠貸款利率（Prime Rate）和紅簿仔的存款利息，這都需要人為地去加，所以是滯後的。

按揭供款急升 息魔殺到

正如我所說，今年以來，我的按揭供款已經增加了一成，這個數目還可能會再上升。我擔心，最終我的供款負擔可能比去年增加至少兩成。對於收支鬆動的姊妹們來說，這個或許仍不是問題，但對於每月收支已經「掹掹緊」的姊妹來說，按揭供款在短時間內上升兩成，絕對是有影響的。

我一直以來都擔心，過去十幾年，我們太習慣於超低息的經濟環境，大家對於低息的樓按，都認定是理所當然的，因此忽略了「息魔」的殺傷力。

我們年長一輩的，就經歷過供樓利息逾十厘的日子，那種壓力不可謂不小。當每月樓按供款佔我們的每月開支一半或以上時，妳就會感受到，每月扣除所有必要開支之後，便再沒有餘錢可用的壓力。

還有一個名詞大家可能已經淡忘了，那就是「負資產」。這個名詞在1997年之後的幾年經常聽到，因為97年是香港樓價的一個高峰期，但隨着亞洲金融風暴，港元被狙擊，之後又發生沙士，令到樓價從高位急跌五成以上。當時就出現很多負資產個案。

樓價跌 可能重現負資產

簡單來說，由於我們置業都不是一次過付清樓價，而是造按揭的，當時的首期供款有些更低至5%，正常都只是兩成左右（現在正常是三成），即是說，只要樓價跌兩成，甚至5%，即是沽出物業，妳也要抬錢去還差價給銀行，這就是所謂的負資產，也即是所謂的「資不抵債」。

過去十多年，「負資產」幾乎已經絕迹，一來因為樓價都是持續攀升；二來，隨着時間過去，供款愈來愈多，即使樓價輕微下跌，也不會出現太多負資產情況。

對個人來說，負資產有甚麼問題？其實可以很大的，因為萬一妳的工作出現問題，又或者失業，沒有了收入，也就沒有能力供樓。但如果不是負資產的話，大不了就沽出物業，還可以套取已升值的樓價，以解燃眉之急。

但如果這時是負資產的話，即是妳即使想「甩咗層樓」，一了百了，妳仍然要抬錢去「贖身」。如果不夠錢，就根本「動彈不得」（畀層樓綁住）。即使夠，也絕對影響妳的現金流。

過去幾年，樓價持續攀升，但到了今年，在種種因素打擊下，樓價開始下跌了，小部分去年底或今年初入市的個案，已經出現負資產，但現在的樓價可能只跌了幾個巴仙，但如果有超過一成或以上的跌幅，負資產的情況就會變得普遍。

但從另一個角度看，樓價終於調整了，對於未上車的年輕人來說，又是否一個機會呢？下次再談。

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（本欄逢周一、三、五刊登）