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雷鼎鳴
雷鼎鳴

土地房屋發展 以新加坡為追趕目標

發佈時間: 2022/08/26

土地房屋發展 以新加坡為追趕目標

世界似乎正步入一個相對動盪的階段。中美關係丕變,兩國之間的經濟戰與宣傳戰早已出現,軍事衝突的風險也不能排除。過去幾十年世界經濟得到全球化分工與貿易之助,生產力得以迅猛發展,但現時在美國帶動下,全球化正走上回頭路,生產力必受負面影響,我們習以為常的經濟繁榮,就算不是一去不復返,也需我們更大的努力才能維持。香港是國際大都會,難免備受衝擊,一個新的挑戰已然出現︰究竟我們在面對風高浪急的環境下,要坐困愁城,不思進取,只保着現在的所有,還是要加倍努力發展,把香港帶上一個新台階?

在逆境中拼下去是積極的態度。香港對世界大局起不了太大影響,但香港自身的一系列社會矛盾卻極需化解,刻不容緩,當中最具困擾性的是土地房屋問題。這問題的重要性眾所周知,不贅。但解決問題前,我們總應先定下目標,否則會失去方向,也無法衡量政策成敗。

香港的住宅單位又貴又細,政府歷年來訂定政策時只凸顯出建了多少單位,並未告知公眾人均居住面積有無增加。這是很有問題的,假設香港所有住宅都分割為一個個劏房,「單位」的數量豈不突飛猛進,「單位」數量遠超住戶數量?社會是否在進步的一個指標是人均居住面積有否在不斷擴充。

星人均居住面積遠超港

香港目前的人均居住面積是16平方米,在發達經濟體中敬陪末座。我們可作一些國際比較。美國1973年的人均居住面積是51.2平方米,到了2015年,總共上升了91%,達到98平方米。中國的城市,在1990年是6.7平方米,但其後大興土木,到了2019年已是39.8平方米,上升幅度達494%!中國的農村2019年更達到48.9平方米。再看把香港視為假想敵的新加坡,此地雖然靠填海增加了22%的土地,但人均土地面積仍及不上香港。不過,新加坡的人均居住面積卻是25.1平方米,完全碾壓香港。

我們若以美國或內地作目標,難免會被視為陳義過高,但新加坡條件尚未必及得上香港,為何她的人均居住面積比香港多出56.9%?這顯然與政策有關。我們可否以新加坡為目標,在20年內追上她今天的水平?只要看看中國在29年中人均住宅面積能猛增494%,若仍認為香港的56.9%太過進取,則我們不應羞愧嗎?

若是以今天的新加坡為目標,香港尚需發展多少土地?香港現時的住宅用地為7,900公頃,佔香港總面積稍多於7%,若再考慮到人口的變化,住宅總樓面面積要提高67.9%才可達標,這裏假設了地積比率不變。

港缺6344公頃土地建屋

再推算一下,房屋的土地需求是5,364公頃,再加上經濟用地、政府及社區設施、交通基建等所需用地,香港總共需要9,554公頃,但有部分土地發展已經成熟,隨時可供應,真正的土地短缺,按以上假設,為6,344公頃。

這6,000多公頃的土地從何處填補?若「明日大嶼」第一期的1,000公頃填海、北部都會區的2,270公頃(含新增的600公頃)及其他談論多時的造地計劃全部落實,香港的潛在土地供應可再增4,124公頃,上述6,000多公頃的短缺可減少至2,220公頃。

從上述數字可知,就算「明日大嶼」第一期、北部都會區、龍鼓灘及屯門等等項目全部落實,香港的土地發展仍遠未達標,我們仍應為餘下的2,000多公頃發愁。我十分認同鄧小平的「不管黑貓白貓,抓到老鼠便是好貓」論,當然我們在作選項時也應盡量減少對環境的衝擊。若我們不思進取,造成港人的住屋困難,這才是真正的不公不正義!這2,000多公頃應如何解決?

新增地減鄉郊居所比例

「明日大嶼」可提供700公頃,新界北若大加發展,潛在的供應或可再加2,000公頃,在新增土地中減少鄉郊居所的比例也可節省一些土地;地積比率也可提高,但這會使居住環境較為擁擠,不一定是好事。

我相信這些發展要求並不過分,我以前也論述過,以外滙資產為藏富工具,每年因通脹而淨蝕,及要面對外滙被不友好國家凍結的風險,遠不如藏富於地,投資在可大幅改善港人生活的土地之上。

(本欄逢周五刊登)

撰文: 雷鼎鳴 科技大學經濟系前系主任
欄名: 雷鳴天下