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唐德玲
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Mortgage Link戶口 可紓加息壓力?

發佈時間: 2022/09/14

Mortgage Link戶口 可紓加息壓力?

姊妹們,這一刻,香港仍未進入加息周期,但如果大家的樓按是以H按計息(以銀行同業拆息為基準)的話,應該跟我一樣,已感受到加息壓力了。

現時最多人用的H按息,都應該是H+1.3%。上周五,一個月的HIBOR已升破2厘,如果再加上1.3%,即是按息已達3.3厘。但當然,絕大部分H按都有一個「封頂息」,即是以最優惠利率(最優惠利率即英文的Prime Rate,簡稱P)減一個數,很多都是減2.5%。

現時大部分銀行的P都是5厘,但有個別銀行是5.25厘,前者稱為細P,後者為大P。由於最優惠利率尚未調整,所以,這一刻大家最多也可能是供2.5厘息(5%-2.5%)。

部分銀行調高封頂息 變相加息

但據悉個別銀行已經決定調高封頂息,由過去的P-2.5厘,改為P-2.25厘,變相也是加息了。如果稍後連P也調高的話,例如調高至5.25厘,最終的按息也會升至3厘。

過去10幾年,香港人享受了一段長時間的低息周期,供樓幾乎可以說沒有太大壓力。但時移世易,今時買樓真的要計清楚自己的承擔能力,以確認自己能否應付未來的加息幅度。

如果大家有造按揭,應該聽過Mortgage Link的戶口,中文一般稱為按揭儲蓄掛鈎戶口,某程度上可以紓緩我們的加息壓力,但當然大前提是妳要有餘錢。

過去的長假期,我跟姊妹Kitty碰面,她幾年前做了業主,當時銀行向她提供一個按揭儲蓄掛鈎戶口,告訴她這是一個活期戶口,息率會跟她的供樓利息看齊。但由於當時買樓之後,手頭上已沒有太多流動現金,所以,該戶口也只存了小量現金,可以說未盡用這個戶口的好處。

最近她丈夫拿到一筆花紅,她想起這個戶口的好處。但同一時間,由於「息魔」真的殺到,她又有點猶豫,是否應該以這筆錢還了部分按揭,以減低供樓負擔。

「妳聽說過一種叫『Mortgage Link』的按揭存款服務嗎?似乎很不錯,但我還是一知半解,可以告訴我有關的詳情嗎?」Kitty問我。

「是這樣的,假設妳借銀行500萬按揭,利息2.5%,妳便可以存入最高一半,即250萬元的款項,並獲得等同按揭利息的存款息率,即同樣是2.5%。而且,這是個活期戶口,如果有需要,可以隨時取回部分或整筆存款。」

有閒錢 還按揭抑或存入高息戶口?

「嗯,應該是這樣了,但原來最多只可以存入按揭額的一半,我還以為可以全數呢!而且,過去我沒有太多鬆動資金,加上按揭利息根本不高,所以一直沒有放錢進去。現在我們稍為鬆動些,加上按息不斷上升,所以想到這個戶口。」

「如果妳有額外的流動現金,當然可以考慮存錢進去,某程度上可以紓緩部分加息壓力,但妳最多也只能存妳按揭餘額的一半,所以也不是可以完全對冲加息壓力。」

「哦,明白,但我想問,如果我有額外現金,到底應該用來還部分按揭,還是存入這個高息戶口呢?」

「這個高息戶口一般只享有等同按揭利息的存款利息,如果是這樣的話,其實兩者分別不大,因為賺到的存款利息剛好抵銷一半的按揭利息支出(最多只可以存入一半按揭餘額的錢)。如果妳選擇還了部分按揭,手頭現金減少了,但每月的還款額也可以減低;但如果妳選擇存款,妳的流動現金沒有減少,但整筆借貸也沒有改變!」

「嗯,是這樣嘛!」

「妳還有一個選項。如果妳手上的額外現金,可以賺取高於按揭的利息,例如4厘,而按揭利息,以至Mortgage Link戶口的利息只是3厘,那麼,理性的做法當然是用手上的錢去賺錢,因為妳可以賺到1厘的息差。但當然,最重要是這4厘是否保證的!但如果妳發覺,妳不可能用手上的錢賺到超過3厘回報,理性的做法當然是用來償還按揭,或存在高息戶口,以保留更多流動現金!」

「啊,明白了!」

tong_lydia223@yahoo.com.au

(本欄逢周一、三、五刊登)

撰文: 唐德玲 作者從事理財策劃工作逾十年,並擁有認可財務策劃師資格。
欄名: 女人筆金心