3種計息按揭大比拼

姊妹們，過去十多年，以銀行同業拆息計息的按揭，成為香港按揭市場的主流（簡稱H按）。無他，過去十多年，全球央行都採取「量寬」政策（主動向市場注入資金）刺激經濟，令到銀行「水浸」，同業之間的拆借利息超低（最低曾跌至0.1厘以下），以此息口來計算供樓利息，自然抵到爛。

但如果妳是資深的置業者，例如20年前已經開始置業，就應該知道，早年按揭計劃的主流是以最優惠貸款利率（Prime Rate，下稱P）計息的，最初期是P加一個百分比，後來變成P減一個百分比（變相減息）。但由於近年處於減息周期，令到P按的息口高於H按，因此，市場逐漸從P按轉去H按。

H按開始失去優勢

根據金管局的數據，現時市場97%的按揭都是H按，只有大約1%是P按。可以說，H按是雄霸了市場。但隨着熱錢逐步流走，市場銀根趨緊，拆息急升，H按開始失去優勢，甚至可能變成缺點（見附表）。

另一種計息按揭可能又再捲土重來，那就是定息按揭。過去十多年，香港都處於低息周期，而定息按揭所定的息，一般會較浮息按揭為高，所以不受市場歡迎，而銀行也很少推廣。

視乎自己負擔能力

不過，香港開始進入加息周期，而且，預計這個周期會延續一段時間，早前開始已有大型銀行推出一年期的定息按揭。我的姊妹Mimi因為結婚，所以計劃置業，銀行職員向她介紹定息按揭。於是，早前她來電問我有關資料。

「這一刻上會，我應該選定息按揭嗎？」

「這很視乎銀行給妳的定息時間和息率呢！」

「好像是一年期的，而息口暫時說不準，大約跟現在的H按『封頂息』相若。」

「嗯，明白了，我估計是2.5厘或2.75厘左右。暫時來說，不知道今次的加息周期會維持多久，只定一年也是可以的。」

「但不是定長一點更好嗎？令我有預算嘛！」

「這就視乎加息周期維持多久了，定息按揭的利率始終稍高。假設妳定息3年，息率2.75厘，但加息周期只維持兩年，稍後的浮息按揭低於2.75厘，妳便要整整3年都供2.75厘的『高息』。」

「嗯，明白了，但息口變化有時又很難預計，因為香港好像已經低息了十多年。」

「正是呢，因此，保持一定靈活性是好的。至於妳是否要選定息按揭，也取決於妳的供樓負擔能力。如果再加息會影響妳很多的話，就應該考慮定息，令自己供得安心嘛！」

「但如果只定一年，而一年後加息持續，到時再定息的話，息口會否高了？」

「有可能的，所以，最終取捨應該以自己的供樓能力為依歸最好。」

「明白！」

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（本欄逢周一、三、五刊登）